0002:撤销网签后违约责任如何处理

案例

2016年6月20日,出卖人顾某与买受人刘某签订了一份《存量房屋买卖合同》,约定顾某以120万元的价格将涉诉房屋出售给刘某。顾某保证涉诉房屋没有产权纠纷,其配偶和房屋共有人均知晓并同意本次房屋交易,认可本合同及其他相关文件的约定,同样也适用于买受人。如因一方违反前述承诺,导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的,由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。

当日,顾某与刘某及中介公司签订《居间服务合同》,约定刘某应向中介公司支付的居间代理费为24000元。

2016年8月26日,顾某、刘某、中介公司签订《解约协议书》,约定由于涉诉房屋已于2016年4月20日被法院查封,导致至今无法交易。现经三方协商,解除之前签订的一切有关买卖涉诉房屋的协议。本协议生效之日起5个工作日内,顾某应当配合刘某撤销网签,退还乙方支付的定金2万元整,退还乙方支付的物业费300元整。刘某在顾某配合下办理已缴税费退还手续,收到退还的代理费当天将相应票据退还中介公司。中介公司退还刘某已缴纳的代理费共计人民币24000元整。

关于因此而造成的损失赔偿问题,刘某向顾某主张,顾某未作表示,双方始终无法达成一致意见。为此,刘某诉至法院要求顾某赔偿损失24万元,并承担诉讼费用。

法院审理后判决,顾某于本判决生效之日起十五日内向刘某支付违约金人民币十万元;驳回刘某的其他诉讼请求。

律师点评

律师认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。本案中,顾某与刘某签订的《存量房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示,且未违反法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效,双方均应依约履行。合同签订后,因顾某与案外人存在债务纠纷导致涉诉房屋被法院查封,致使顾某与刘某之间的房屋买卖合同无法继续履行,故顾某的上述行为已经构成违约,应当向刘某承担违约责任。

虽然顾某、刘某及中介公司已就合同解除相关事宜签订了《解约协议书》,但鉴于该《解约协议书》中对合同解除后的违约责任问题并未作出明确约定,且上述《存量房屋买卖合同》明确约定,顾某应当保证涉诉房屋没有产权纠纷,未被限制转让,否则应当按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方刘某的损失,该条款为独立条款,即使该合同及其他文件因一方违反前述承诺,依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的,该条约定依然有效,守约方仍可依据该条款追究违反承诺方的法律责任。现刘某要求顾某支付违约金的诉讼请求,具有合同依据,应予支持。

关于违约金的具体数额问题,依据相关法律规定,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

本案中,虽然因顾某的违约行为导致其与刘某之间的房屋买卖合同无法继续履行,但鉴于顾某在违约事由发生后协助刘某办理了合同解除后的撤销网签、退税等相关事宜,且顾某亦请求法院对合同约定的违约金计算标准予以调整,故综合考虑双方合同的履行程度、违约方的过错程度及刘某的实际损失等因素,法院酌情确定顾某应向刘某支付违约金十万元。对刘某主张的超出十万元的部分,无法律依据。

来源:番禺日报

陈庚华律师

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