0003:装修未被纳入评估价值,交易资金不足有风险

案例

2016年6月,李小姐将市郊的房屋出售后,计划在市中心重新置业。李小姐开始通过中介公司寻找合适房源,后某中介公司向其推荐了天河区的一套房屋,据业主王某介绍,房屋新购置不到半年,装修花费近四十万,且房屋附带一个50平方米的天台可以使用,但平台面积没有计入房产证。李小姐看完房屋后,十分满意;经与业主王某反复磋商,最终以288万元的价格签订合同,并支付了10万元定金。

后李小姐在办理银行按揭手续时发现,银行仅同意按评估价230万元的六成(即138万)批按揭贷款额度,而自己手头除需支付首期款(86万)外的剩余资金,不足以补齐64万元的差额。直至合同约定交易的期限,李小姐仍未能筹措到足够资金。无奈之下,李小姐只好与业主协商解除合同,最终业主王某退还了部分定金3万元;李小姐认为中介未告知该房屋准确的评估价值,存在过失,不愿支付中介服务费,后中介向市仲裁委提起诉讼,经仲裁委判决,认为中介公司已促成买卖双方成交,故判决李小姐应当支付中介服务费3万元。

案例分析

银行在办理按揭业务时,会委托专业评估机构对房产价值进行评估,本案中原业主装修虽花费近40万元,还有买家李小姐非常满意的超大平台,但因装修折旧期限较短,难以计入评估价格,附带的平台没有权属,也不能纳入评估范围,评估机构在评估过程中通常会遵循谨慎性和合法性原则,从而出现评估价格低于实际成交价格的情况。在这种情形下,银行同意的贷款额度就会低于买家预估的金额。

此外,根据《合同法》第115条:“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”规定,本案的李小姐因无能力继续履行合同属于违约,本应无权要求返还定金的。

法律咨询服务中心周冬云律师提醒消费者:购房时应可通过同楼盘或同地段房价进行对比,必要时可提前咨询专业人士,对房屋进行估值;同时也需尽可能预留足够多的资金,预防无法申请理想贷款额度时可以用现金方式补足。如因购房者无法履行合同导致违约时,除了被业主没收定金外,还需支付中介服务费用。

来源: 广州市房地产中介协会

陈庚华律师

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