0003：装修未被纳入评估价值，交易资金不足有风险

案例

2016年6月，李小姐将市郊的房屋出售后，计划在市中心重新置业。李小姐开始通过中介公司寻找合适房源，后某中介公司向其推荐了天河区的一套房屋，据业主王某介绍，房屋新购置不到半年，装修花费近四十万，且房屋附带一个50平方米的天台可以使用，但平台面积没有计入房产证。李小姐看完房屋后，十分满意；经与业主王某反复磋商，最终以288万元的价格签订合同，并支付了10万元定金。

后李小姐在办理银行按揭手续时发现，银行仅同意按评估价230万元的六成（即138万）批按揭贷款额度，而自己手头除需支付首期款（86万）外的剩余资金，不足以补齐64万元的差额。直至合同约定交易的期限，李小姐仍未能筹措到足够资金。无奈之下，李小姐只好与业主协商解除合同，最终业主王某退还了部分定金3万元；李小姐认为中介未告知该房屋准确的评估价值，存在过失，不愿支付中介服务费，后中介向市仲裁委提起诉讼，经仲裁委判决，认为中介公司已促成买卖双方成交，故判决李小姐应当支付中介服务费3万元。

案例分析

银行在办理按揭业务时，会委托专业评估机构对房产价值进行评估，本案中原业主装修虽花费近40万元，还有买家李小姐非常满意的超大平台，但因装修折旧期限较短，难以计入评估价格，附带的平台没有权属，也不能纳入评估范围，评估机构在评估过程中通常会遵循谨慎性和合法性原则，从而出现评估价格低于实际成交价格的情况。在这种情形下，银行同意的贷款额度就会低于买家预估的金额。

此外，根据《合同法》第115条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”规定，本案的李小姐因无能力继续履行合同属于违约，本应无权要求返还定金的。

法律咨询服务中心周冬云律师提醒消费者：购房时应可通过同楼盘或同地段房价进行对比，必要时可提前咨询专业人士，对房屋进行估值；同时也需尽可能预留足够多的资金，预防无法申请理想贷款额度时可以用现金方式补足。如因购房者无法履行合同导致违约时，除了被业主没收定金外，还需支付中介服务费用。

来源： 广州市房地产中介协会