广州市房屋交易监督管理办法

广州市房屋交易监督管理办法

广州市人民政府令

第106号

《广州市房屋交易监督管理办法》已经2014年7月21日市政府第14届124次常务会议原则通过,现予以公布,自2014年11月1日起施行。

 

市长 陈建华
2014年9月4日

广州市房屋交易监督管理办法

第一章 总则

第一条 为了加强监督管理,规范房屋交易行为,保障交易安全,维护房屋交易当事人的合法权益,根据有关法律、法规,结合本市实际,制定本办法。

第二条 本市行政区域内房屋交易活动的监督管理适用本办法。

第三条 市房地产行政主管部门负责本市房屋交易的监督管理工作,组织实施本办法。

建设、规划、工商、税务、物价等有关部门按照各自法定职责协同实施本办法。

第四条 房屋交易监督管理应当遵循加强管理与改善服务相结合、行政监管和社会监督相结合的原则,保障房屋交易安全、便捷、有序、规范进行。

第五条 房地产行政主管部门应当建立房屋交易信息化平台并制定使用规则,提供房屋交易信息查询、交易合同网签、交易资金监管等服务。

第六条 房地产行政主管部门应当及时、准确、全面发布房地产市场信息。

房屋交易当事人和房地产中介服务机构发布的房屋交易信息应当真实,交易房屋应当符合法律和政策规定的交易条件。

第二章 交易规则

 

第一节 一般规定

第七条 房地产行政主管部门应当制定房屋交易流程指引,通过在政府信息网站、政务窗口发布或者在当地主要报刊上刊登等方式向社会公布。

第八条 新建商品房买卖合同、存量房买卖合同应当通过房地产行政主管部门建立的房屋交易信息化平台订立。新建商品房买卖合同、存量房买卖合同签订后,未办妥房屋转移登记手续或者解除合同的,不得再通过房屋交易信息化平台订立以该房屋为标的的买卖合同。

新建商品房买卖合同、存量房买卖合同、房地产中介服务合同及其补充合同不得包含减轻或免除房地产开发企业、房地产中介服务机构责任,或加重买受人、中介服务对象责任,或排除买受人、中介服务对象主要权利的条款。

第二节 新建商品房交易

第九条 商品房预售应当依法取得商品房预售许可证。商品房现售应当取得初始登记证明文件并符合法律、法规和规章规定的其他条件。

未取得商品房预售许可证的商品房项目,房地产开发企业不得进行预售,不得向买受人收取或者变相收取订金、预订款等。

第十条 房地产开发企业未取得商品房预售许可证,不得发布预售广告。商品房预售广告应当载明商品房预售许可证的编号和发证机关。

商品房销售广告、宣传资料、销售合同中的项目名称、房屋用途等应当与商品房预售许可证记载内容一致。商品房销售广告、宣传资料不得包含升值、投资回报等误导、欺骗公众的内容。

第十一条 房地产开发企业销售商品房时应当以书面方式在销售现场显著位置公示下列事项,公示期限自商品房销售之日起至全部销售完毕:

(一)商品房预售许可证或者房地产权属证明;

(二)商品房销售方案及销售进度控制表,建筑区划内车位(车库)规划配建数量、位置、租售方式、租金标准和售价,楼盘是否开行楼巴服务及其线路、站点具体设置方案;

(三)价目表和价格相关信息公示表;

(四)商品房买卖合同及其附件文本;

(五)城乡规划主管部门审定的修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面公示图;并明确标示建筑区划内以及区划外直接相邻的市政规划道路位置及宽度,以及建筑区划内的垃圾压缩站、变电站、公共厕所、综合医院、卫生服务中心、卫生站、消防站、派出所、燃气供应站、公交首末站、肉菜市场等配套设施的用途、具体位置、规模等内容。

(六)商品房项目及其配套设施开发建设时序、进度和竣工交付使用时间,并明确配套设施是否移交政府;

(七)物业管理事项;

(八)中介服务授权委托书;

(九)依法应当公示的其他事项。

第十二条 房地产开发企业和受委托的中介服务机构应当按照申报价格对每套商品房明码标价,以价目表和价格相关信息公示表的方式公开相关收费。

价目表和价格相关信息公示表的样式由价格行政管理部门统一规定。

房地产开发企业自行承担其委托产生的房地产中介服务费、公证费、律师费、按揭贷款服务费等费用。

买受人在申请转移登记前应向相关政府部门缴交其依法承担的税费。买受人可自行申报缴纳;也可在合同中约定委托房地产开发企业代为缴纳。委托代收代缴的,不能免除买受人的缴款义务。

第十三条 房地产开发企业在商品房买卖合同中载入的下列事项应当与销售广告、售楼书、样板房等宣传资料中的承诺相一致:

(一)房地产开发企业承诺提供的交通服务设施设备、服务期限和服务价格;

(二)幼儿园、学校等教育配套设施;

(三)本办法第十一条第(五)项规定的事项;

(四)其他重大事项。

第十四条 房地产开发企业销售商品房,不得拒绝买受人选择住房公积金贷款支付购房款。

第十五条 房地产开发企业预售商品房,应当自网上签订商品房买卖合同之日起30日内或者在与购房者约定的期限内向房屋登记机构申请预告登记。

第十六条 房地产开发企业预售商品房前,应当按照与银行、房地产行政主管部门签订的协议设立商品房预售款专用账户。房地产开发企业应当使用商品房预售款专用账户收存商品房预售款。

商品房预售款专用账户开户银行应当按照法律规定和与房地产开发企业、房地产行政主管部门签订的协议收存和划拨商品房预售款,及时在商品房预售款监管系统中录入、更新商品房预售款专用账户内资金收存及使用情况的相关资料。

第十七条 房地产开发企业按照法定用途申请使用商品房预售款时,应当提交以下资料:

(一)申请用款报告;

(二)项目投资概况表;

(三)城乡规划主管部门审定的修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图;

(四)拨付款项的有关施工合同;

(五)材料、设备购销合同;

(六)开发企业有关税收缴款单或者电子报税表;

(七)财政收费通知;

(八)其他能够证明法定用途需要资金的资料。

房地产行政主管部门应当在受理后5个工作日内将审核结果书面通知申请人。

第十八条 在商品房项目完成初始登记前,商品房预售款应当用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付施工进度款、法定税费。

商品房预售款专用账户资金足以满足建设项目竣工验收合格和初始登记需要的,超出部分资金可以申请用于其他用途。

房地产行政主管部门应当按照以下规定核定商品房预售款的使用额度及留存比例:

(一)项目主体结构施工未封顶、排栅未拆除前,留存比例为累积划拨预售款的10%;

(二)项目施工进行至内外装修、设备安装阶段时,留存比例为累积划拨预售款的5%;

(三)项目取得《建设工程规划验收合格证》或竣工备案验收表,留存比例为累积划拨预售款的3%。

第十九条 房地产开发企业和其他房地产开发单位租售车位(车库)前,应当将租售方案和相关产权证明文件在建筑区划内的出入口、公示栏等显著位置公示,公示期不少于30天。

租售方案、现场公示情况的公证文书应当报房地产行政主管部门备案。

本市车位(车库)租售的具体管理办法由市房地产行政主管部门另行制定。

 

第三节 存量房交易

第二十条 规划用途为商业的存量房,未办理产权分割登记的,不得分割销售。

第二十一条 房地产中介服务机构及其执业人员提供房屋交易中介服务时,应当如实告知当事人房屋交易相关情况和本市房地产政策相关规定,不得为违反法律和政策的房屋交易提供服务。

房地产中介服务机构及其执业人员提供房屋交易服务时,应当依法查验以下事项并书面告知当事人:

(一)房地产登记资料查询机构出具的房地产自然状况及查封、抵押等权利限制情况;

(二)房屋租赁管理服务机构出具的房屋租赁登记备案情况查询结果;

(三)出售、出租房屋的当事人对房屋的处分权;

(四)当事人及其代理人的身份和权限;

(五)房地产中介服务机构及其执业人员与当事人是否存在利害关系。

第二十二条 房地产中介服务机构及其执业人员发布房屋租售信息应当经当事人书面同意,房屋租售信息发布后出现成交、当事人撤销委托或者委托期限届满等情形导致委托终止的,应当即时删除发布的信息。

存量房交易当事人委托房地产中介服务机构提供服务的,房地产中介服务机构及其执业人员应当及时协助当事人通过房屋交易信息化平台办理存量房买卖合同和房地产中介服务合同的签订、解除等手续。

存量房交易当事人未委托房地产中介服务机构提供服务而自行交易的,可以在房地产行政主管部门确定的签约服务点或者网站办理存量房买卖合同的签订、解除等手续。

第二十三条 买受人采用购房抵押借款方式付款的,交易双方可以申请一并办理房屋产权转移登记和抵押权登记手续。

买受人为出卖人垫资注销抵押权的,交易双方可以申请一并办理原抵押权注销登记、抵押权登记和转移登记手续。

通过房地产中介服务机构促成交易,买受人采用购房抵押借款方式付款或者为出卖人垫资注销抵押权的,房地产中介服务机构应当书面提示交易双方可以申请一并办理房屋产权转移登记、抵押权登记手续或者一并办理原抵押权注销登记、抵押权登记、转移登记手续。

第二十四条 房地产中介服务机构及其执业人员接受客户委托时,应当与客户签订书面委托协议,并在合同有效期内建立档案保存,不得利用未经委托的房源及客户信息开展中介服务。

房地产中介服务机构及其执业人员应当保守委托人及有关当事人的商业秘密和个人隐私,不得泄漏或者不正当使用委托人及有关当事人信息。

第二十五条 存量房交易双方当事人可以选择房地产行政主管部门设立的专用账户划转交易资金,专用账户内资金的利息归属由买卖双方约定,交易资金按规定存入专用账户后,房地产登记机构方可办理存量房转移登记。

房地产中介服务机构促成存量房交易的,应当书面告知双方当事人可以选择房地产行政主管部门设立的专用账户划转交易资金。房地产中介服务机构及其执业人员不得代收代管存量房交易资金。

存量房交易资金专用账户管理的具体办法由市房地产行政主管部门会同中国人民银行广州分行另行制定。

 

第三章 监督检查

第二十六条 房地产行政主管部门应当建立网络监管平台和信用评价体系,完善执法检查制度,通过日常巡查、受理投诉举报等方式,加强对房屋交易的监督检查。

第二十七条 房地产行政主管部门有权采取以下方式进行执法检查:

(一)进入房地产开发企业、房地产中介服务机构及其他被检查对象的办公场所、经营场所和建设项目现场进行检查;

(二)询问房地产开发企业、房地产中介服务机构的工作人员,要求其对有关检查事项作出说明;

(三)查阅、复制房地产开发企业、房地产中介服务机构与检查事项有关文件、资料;

(四)拍照、摄影、记录与检查事项相关的情况;

(五)登记保存证据;

(六)向其他相关人员调查了解情况;

(七)法律、法规和规章规定的其他检查方式。

第二十八条 房地产开发企业、房地产中介服务机构及其工作人员应当配合房地产行政主管部门的监督检查,如实陈述事实和提供相关资料。

第二十九条 房地产行政主管部门建立的房屋交易信息化平台应当与税务机关等相关系统对接,实现信息共享和管理联动。

房地产行政主管部门、税务机关应当确保信息安全,其工作人员不得利用职务上的便利,非法取得、提供、泄露或者使用房屋档案信息。

第三十条 房地产行政主管部门应当制定房屋交易信用评价规则,建立、完善信用档案,加强房地产开发企业、房地产中介服务机构及其执业人员的信用管理。

第三十一条 房地产开发企业的以下行为应当纳入房屋交易信用评价范围:

(一)商品房销售的宣传和房屋交易信息的发布;

(二)商品房预售方案的提交和公示;

(三)商品房销售明码标价;

(四)公示与商品房销售相关的事项;

(五)制定和签订商品房买卖合同;

(六)办理预售商品房预告登记手续;

(七)协助办理住房公积金贷款购房手续;

(八)商品房预售款的收存和使用;

(九)车位(车库)的租售;

(十)公建配套设施的移交情况;

(十一)其他事项。

第三十二条 房地产中介服务机构及其执业人员的以下行为应当纳入房屋交易信用评价范围:

(一)房屋交易信息的发布;

(二)房地产中介服务合同的订立;

(三)查验、告知规定事项;

(四)房屋交易信息化平台的使用;

(五)当事人信息的保密;

(六)履行合同义务、提供中介服务情况;

(七)存量房交易资金监管;

(八)其他事项。

第三十三条 房地产行政主管部门应当通过互联网等途径公示房地产开发企业、房地产中介服务机构及其执业人员的信用档案,并向公众提供查询服务。

前款所称信用档案应当包括房地产开发企业、房地产中介服务机构及其执业人员的基本情况、业务开展情况、奖励情况、被投诉情况、行政处罚情况等资料。

第三十四条 鼓励消费者权益保护组织、志愿者组织、相关行业协会、新闻媒体等机构和社会公众参与房屋交易监督工作。

第四章 法律责任

第三十五条 房地产中介服务机构违反本办法第六条第二款规定,发布虚假房屋交易信息或者发布不符合法律和政策规定交易条件的房屋交易信息的,由房地产行政主管部门责令其限期改正,并对单位处以3万元以上5万元以下罚款。

第三十六条 房地产开发企业有以下行为的,由房地产行政主管部门责令其限期改正,并按违法订立合同的宗数,每宗处以3万元以上5万元以下罚款:

(一)违反本办法第八条第一款规定,未通过房屋交易信息化平台订立商品房买卖合同的;

(二)违反本办法第八条第二款规定,新建商品房买卖合同及其补充合同包含减轻或免除房地产开发企业责任或加重买受人责任,排除买受人主要权利的条款的;

(三)违反本办法第十三条规定,未在商品房买卖合同中载明相关事项的。

第三十七条 房地产中介服务机构违反本办法第八条第二款规定,存量房买卖合同和房地产中介服务合同的条款包含减轻、免除房地产中介服务机构责任或者加重中介服务对象责任,排除中介服务对象主要权利内容的,由房地产行政主管部门责令其限期改正,并处以3万元罚款。

第三十八条 房地产开发企业违反本办法第九条第一款规定,未取得商品房预售许可证预售商品房的,由房地产行政主管部门根据《广东省商品房预售管理条例》的规定责令其限期改正,没收违法所得,可以处以其已预售的商品房价款30%以上50%以下的罚款;给对方造成损失的,应当依法承担赔偿责任。涉嫌犯罪的,由司法机关依法处理。

第三十九条 房地产开发企业违反本办法第十条规定,商品房销售广告、宣传资料和销售合同中的项目名称、房屋用途等与商品房预售许可证记载内容不一致,或者商品房销售广告、宣传资料包含升值、投资回报等误导、欺骗公众的内容的,由房地产行政主管部门责令其限期改正,并处以5万元罚款;使购买人的合法权益受到损害的,应当承担民事责任。

第四十条 房地产开发企业违反本办法第十一条规定,销售商品房未按规定公示相关事项,购房人提出请求仍不明示的,由房地产行政主管部门根据《广东省商品房预售管理条例》的规定责令其限期改正,予以警告,并处以3万元罚款。

第四十一条 房地产开发企业和中介服务机构违反本办法第十二条规定,未按规定明码标价、公开相关收费,由价格行政管理部门按照《中华人民共和国价格法》等有关规定处理。

第四十二条 房地产开发企业违反本办法第十四条规定,拒绝或者限制买受人使用住房公积金贷款支付购房款的,由房地产行政主管部门责令其限期改正,并处以1万元罚款。

第四十三条 房地产开发企业违反本办法第十五条规定,未按时办理预售商品房预告登记的,由房地产行政主管部门责令其限期改正,并处以1万元罚款。

第四十四条 房地产开发企业违反本办法第十六条第一款规定,未使用商品房预售款专用账户收存商品房预售款的,由房地产行政主管部门根据《广东省商品房预售管理条例》的规定责令其限期改正,降低或者注销其房地产开发资质,并可以处以违法收存款项20%的罚款。

商品房预售款专用账户开户银行违反本办法第十六条第二款规定,未按法律规定和协议约定收存和划拨商品房预售款,未及时在房屋交易信息化平台中录入、更新商品房预售款专用账户内资金收存及使用情况的相关资料的,由房地产行政主管部门责令其限期改正,根据法律规定和协议约定追究其法律责任,并可以限制其参与本市房地产相关业务。

第四十五条 房地产开发企业违反本办法第十七条、第十八条规定,未按法定用途、额度使用商品房预售款,或者提供虚假资料骗取拨付商品房预售款的,由房地产行政主管部门根据《广东省商品房预售管理条例》的规定责令其限期改正,并处以违法使用款项20%的罚款。

第四十六条 违反本办法第十九条规定,房地产开发企业和其他房地产开发单位未办理租售方案公示、备案手续租售车位(车库),或者违反规定租售车位(车库)的,由房地产行政主管部门责令其限期改正,并对单位处以3万元以上5万元以下罚款。

第四十七条 出卖人违反本办法第二十条规定,未办妥产权分割登记销售商业用途存量房的,由房地产行政主管部门责令其限期改正,并处以1万元以上5万元以下罚款。

第四十八条 房地产中介服务机构及其执业人员违反本办法第二十一条、第二十三条第三款,未按规定查验、告知、提示规定事项,为违反法律和政策的房屋交易提供中介服务,或者唆使、怂恿、参与、协助当事人实施违反法律和政策的房屋交易行为的,由房地产行政主管部门责令其限期改正,对房地产中介服务机构可以处1万元以上5万元以下罚款;对执业人员可以处1万元以上3万元以下罚款,情节严重的,还可以并处吊销地产中介执业人员执业资格证书,同时提请原注册机构取消注册。

第四十九条 房地产中介服务机构违反本办法第二十二条第一款规定,未经当事人书面同意发布房屋交易信息,或者不按规定删除已发布的房屋交易信息的,由房地产行政主管部门责令其限期改正,并可以处以1万元以上3万元以下罚款。

房地产中介服务机构违反本办法第二十二条第二款规定,未及时协助当事人通过房屋交易信息化平台办理房屋交易相关手续,在没有合法依据的情形下擅自办理网签手续的,由房地产行政主管部门责令其限期改正,并可以处1万元罚款。

第五十条 房地产中介服务机构及其执业人员违反本办法第二十四条规定,泄漏或者不正当使用委托人及有关当事人商业秘密和个人隐私等信息,未能提供所保存的客户书面委托档案的,由房地产行政主管部门责令其限期改正,对房地产中介服务机构可以处1万元以上5万元以下罚款。

第五十一条 房地产中介服务机构违反本办法第二十五条第二款规定,没有履行书面告知义务的,由房地产行政主管部门责令其限期改正,并处以1万元罚款;代收代管存量房交易资金的,由房地产行政主管部门责令其限期改正,并处以3万元罚款。

第五十二条 房地产开发企业、房地产中介服务机构及其工作人员违反本办法第二十八条规定,拒绝配合房地产行政主管部门的监督检查,不如实陈述事实和提供相关资料的,由房地产行政主管部门责令其限期改正;拒不改正的,对单位处以1万元以上3万元以下罚款。

第五十三条 房地产、税务等与信息平台对接的部门及其工作人员违反本办法第二十九条第二款规定,非法取得、提供、泄露或者使用房屋档案信息的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第五十四条 房地产行政主管部门调查处理违法行为时,可以对违法行为责任人进行问责谈话,暂停房屋交易信息化平台使用资格直至调查处理完毕为止。

违法行为处理结果应当记入房地产开发企业、房地产中介服务机构及其执业人员的信用档案,并向社会公示。公示信息包括企业名称、企业管理人员、违法行为责任人、违法情况和处理结果。

第五十五条 房地产行政主管部门及其工作人员有下列行为之一的,由所在单位、上级机关或者监察部门责令改正;情节严重的,对直接责任人给予行政处分;给当事人造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

(一)房地产行政主管部门违反本办法第七条规定,未制定房屋交易流程指引并向社会公布的;

(二)房地产行政主管部门违反本办法第十七条第二款规定,未在规定时间内将审核结果书面通知申请人的;

(三)房地产行政主管部门未按照本办法第十八条的规定核定商品房预售款的使用额度及留存比例的;

(四)房地产行政主管部门未按照本办法第二十六条、第三十一条的规定建立网络监管平台和信用评价体系的;

(五)房地产行政主管部门未按照本办法第三十三条的规定公示房地产开发企业、房地产中介服务机构及其执业人员的信用档案,并向公众提供查询服务的。

第五章 附则

第五十六条 本办法所称房屋,是指国有土地上的房屋。

本办法所称的新建商品房是指房地产开发企业在依法取得国有土地使用权的土地上,根据建设工程规划开发建设并用于交易的房屋。

本办法所称存量房,包括已办理转移登记并取得房地产权证的商品房(即二手房)和国有土地上自建并取得房地产权证的房屋。

本办法所称房屋交易,是指房屋买卖行为和房地产中介服务行为。

本办法所称建筑区划,是指根据建设用地规划许可证确定的红线范围,或者虽不属同一用地红线范围但配套设施设备共用的同一物业管理区域。

本办法所称房地产中介服务机构,是指为房地产开发经营、房屋交易、抵押借款和登记提供咨询、居间、代理等经营性服务的机构。

第五十七条 保障性住房、限价商品住宅的销售、上市交易和交易资金监管,参照本办法执行。

第五十八条 本办法自2014年11月1日起施行。

广州市人民政府办公厅秘书处 2014年9月15日印发

 

陈庚华律师

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