案例
2016年3月5日，作为甲方的出卖人何某与乙方的买受人郭某签订《存量房屋买卖合同》，约定：出卖人何某以125万元的价格将自己的房屋出售给买受人郭某；郭某于当日自行支付何某定金2万元，10天后将首付款63万元通过融信托管的方式支付甲方，乙方于三个月内将其余报60万元以融信托管的方式支付甲方；甲方房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，甲方在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。
郭某于2016年3月5日支付定金2万元，并将首付款63万元支付给中介公司，中介公司再向何某支付首付款。后郭某主张的涉案房屋被查封，导致合同不能继续履行，故没有再继续支付房款。何某对于其房屋被查封的事实认可，但主张查封属于意外事件，其不应承担违约责任。
郭某认为，按照签署的房屋买卖合同的规定，何某构成根本违约，应赔偿郭某违约金25万元。在房屋签约到起诉时房价上涨，同户型房屋成交价格150万元，给郭某造成机会成本损失25万元。故向法院起诉：1.请求判令何某支付违约金25万元；2.请求判令何某返还定金2万元；3.请求判令何某支付房价上涨造成的机会成本损失25万元。
郭某提交经中介公司成交的案外人的房屋买卖合同以证明房价大幅上涨的事实。另经法院查明，双方均未申请对涉案房屋的现值进行评估。
法院经审理后作出判决：何某于本判决生效后十日内返还郭某定金2万元；何某于本判决生效后十日内支付郭某违约金25万元；何某于本判决生效后十日内赔偿郭某损失10万元。
案例分析
对于本案，律师认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中，涉案房屋因何某的原因被查封，导致房屋买卖合同无法继续履行，何某应向郭某返还定金并承担违约责任。虽然房屋的成交价格受到户型、付款方式、买卖双方意愿等多种因素的影响，但同小区的类似面积的其他房屋的成交价格在一定程度上可以作为房屋当时市价的参考，中介公司作为专业的房地产经纪公司，其工作人员的证人证言在一定程度上也可以佐证房价快速上涨的事实。
综合与涉案房屋类似的房屋成交价格与证人证言，法院认为双方约定的25万元的违约金不足以弥补郭某的损失，酌情判令何某在支付25万元违约金的基础上再赔偿郭某损失10万元。
来源：番禺日报
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