广州市自持物业转为可销售物业项目
地价评估和土地出让金计收规则
第一条为规范本市自持物业转为可销售物业项目的地价评估和土地出让金计收工作，维护土地资产国家所有者权益，根据《国务院关于全国部分地区要素市场化配置综合改革试点实施方案的批复》（国函〔2025〕86号）及《粤港澳大湾区内地九市要素市场化配置综合改革试点实施方案》、《广州市提高土地利用效率综合改革试点实施方案》（下称“《实施方案》”）《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发〔2018〕4号）等规定，制定本规则。
第二条 本规则适用于符合《实施方案》规定的条件且经规定流程批准的“定自持项目”（原出让文件规定需自持）和“竞自持项目”（原出让文件未规定需自持，自持面积通过限地价、竞自持方式产生）中，自持商品住房转为可销售商品住房的地价评估和土地出让金计收事项。
自持商办物业经批准转为可售商办用房入市的，其地价评估和土地出让金计收参照本规则执行。
第三条自持物业转为可销售物业的地价评估和土地出让金计收规则应遵循客观公正、程序规范、价值公允的原则。
第四条属于所在行政区和所在板块一手住宅去化周期均在18个月警戒线以下的项目，权利人可申请将自持商品住房转为可销售商品住房。各区可根据去化周期动态变化和中高风险企业纾困需要，研判自持项目转为可售住房入市影响，报请市土地管理委员会同意后实施。
第五条符合自持转销售条件的项目，可由权利人向项目所在地规划和自然资源部门提出转售申请。项目所在地规划和自然资源部门会同发改、投促等部门联合审查后拟定转售方案，报区政府（管委会）审核。
黄埔区、南沙区、增城区、广州空港经济区范围内项目转售方案，由区政府（管委会）审核后报请市土地管理委员会审批；其余项目转售方案由区政府（管委会）审核并征求市规划和自然资源部门同意后，报请市土地管理委员会审批。审批完成后，由项目所在地规划和自然资源部门向申请人出具函件，明确自持转售方案批复情况。
第六条自持商品住房经批准转为可销售商品住房后，权利人可凭项目所在地规划和自然资源部门出具的函件，向市级或项目所在地规划和自然资源部门申请办理土地出让合同变更协议审核事项。
第七条 权利人可一次性或分批次申请将自持商品住房面积转为可销售商品住房，申请时需明确转可销售部分的功能、面积、部位等内容。分批次申请需满足以下要求：
（一）最多可分三批次申请转可销售，首次转可销售面积不低于原出让合同约定计算规则或规划文件确定的相应面积计算基数的20%；
（二）未按变更协议约定缴清本批次转可销售应补缴的土地出让金的，规划资源部门不得受理其下一批次申请。
第八条土地出让合同变更协议应明确约定本次办理的转可销售商品住房的功能、面积、部位等内容，以及需补缴的土地出让金数额。
第九条自持商品住房转可销售商品住房的地价评估和出让金计收按以下执行：
（一）评估目的
为核定项目中原自持商品住房转为可销售商品住房需补缴的土地出让金提供参考。
（二）评估期日
评估需以两个核心时间点为基准，分别核算地价差额：
1.原出让时点：该项目土地出让起始时间。
2.现调整受理时点：权利人向规划资源部门申请办理土地出让合同变更协议审核事项（将自持商品住房转为可销售商品住房）且规划资源部门依法受理的时间。
（三）评估条件
开展评估前，需确认以下信息，确保核算准确性：
1.出让起始时间。土地出让起始时间和出让年限按照出让合同约定确定；出让合同约定以其它用地批文、交地文件等设定出让年限起始时间的，按相关文件确定。
2.规划与面积信息。需明确项目规划总平面图、自持商品住房拟转销售商品住房部分的规划报建、规划核实、实测和确权登记等相关信息和材料。
3.可转售面积确定规则：
拟转可销售商品住房的功能、面积、部位等，按权利人申请并结合拟转销售部分的规划报建、规划核实、实测和确权登记等确定。
已办理确权登记的：可转销售的总面积按确权登记情况确定。
未办理确权登记的：可转销售的总面积按原土地出让合同约定确定；原土地出让合同未约定自持商品住房具体面积、仅约定比例的，可转销售的总面积按原出让合同约定的计算规则或规划条件确定的相应面积计算基数乘以自持比例确定。
（四）计收核心原则
分别计算原出让时点和现调整受理时点自持商品住房调整前后的市场评估总地价的差额，取两者高者补缴出让金。
（五）关键概念定义
1.转销售状态下的土地市场价格：自持商品住房相应土地在转可销售状态下、剩余自持年限的市场价格。公式为：自持商品住房相应土地在转可销售状态下、剩余自持年限的楼面地价*本次拟转销售的自持面积。
2.继续保持自持状态下的土地市场价格：自持商品住房相应土地在保持自持状态下、剩余自持年限的市场价格。公式为：自持商品住房相应土地在保持自持状态下、剩余自持年限的楼面地价*本次拟转销售的自持面积。
（六）具体计算公式
1.现调整受理时点自持商品住房调整前后的市场评估总地价差额=现调整受理时点拟转销售的自持面积在转可销售状态土地市场价格-现调整受理时点拟转销售的自持面积继续保持自持状态下土地市场价格。
2.原出让时点自持商品住房调整前后的市场评估总地价差额=原出让时点拟转销售的自持面积在转可销售状态土地市场价格-原出让时点拟转销售的自持面积继续保持自持状态下土地市场价格。
3.应补缴的土地出让金为上述高者的土地出让金金额。
第十条《广州市规划和自然资源局关于进一步推动工商业用地市场化配置改革的指导意见》实施后，如商服用地的出让起始价按照“市场评估地价×（1-0.3×自持比例×自持年限÷出让年限）”拟定的，后续企业申请调整自持比例、自持年限时，按照上述公式核算、以调整受理时点自持比例、自持年限调整前后市场评估地价的差额补缴土地出让金，即：
补缴的土地出让金=调整受理时点市场评估地价×【（1-0.3×调整后自持比例×调整后自持年限÷出让年限）-（1-0.3×调整前自持比例×调整前自持年限÷出让年限）】。
同一项目有商业、办公用途，且分别包含自持面积的，需按上述公式分别核算各用途需补缴的土地出让金。
第十一条如国家、省、市对自持商品住房转可销售地价评估和土地出让金补缴政策予以明确或进行调整，或实操中遇到新情况或新问题，可根据上级文件政策精神或工作实际，按程序报批后对本规则内容进行调整和补充。
本规则自印发之日起执行，有效期1年。执行过程中政策发生调整的，按届时政策执行。
