王碧容、王明兴、广州颐明房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2015)穗中法民五终字第3916号

上诉人(原审原告):王碧容,住浙江省海宁市。

上诉人(原审原告):王明兴,住浙江省海宁市。

 

上诉人(原审被告):广州颐明房地产开发有限公司。住所地:广东省广州市海珠区。

法定代表人:欧阳依丹。职务:董事长。

 

上诉人王碧容、王明兴因与被上诉人广州颐明房地产开发有限公司(以下简称颐明房地产公司)商品房预售合同纠纷一案,不服广州市海珠区人民法院(2015)海法民三初字第648号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,本案现已审理终结。

原审法院查明,王碧容、王明兴与颐明房地产公司签订《商品房买卖合同》,约定王碧容、王明兴向颐明房地产公司购买海珠区南洲北路、石牌海角南、西滘村西北侧地段合生颐景华苑A5幢24层2406号房,总金额1109920元;颐明房地产公司应当在2009年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付王碧容、王明兴使用;交付的房屋应当符合的条件:取得质监站《建设工程施工质量验收监督意见书》。颐明房地产公司应当在商品房交付使用后550日内,向产权登记机关为王碧容、王明兴办妥产权登记,并将以王碧容、王明兴为产权人的房地产权证交付王碧容、王明兴;在此场合,王碧容、王明兴应当及时提供产权登记机关要求的需王碧容、王明兴提供的证件资料;颐明房地产公司应如实告知王碧容、王明兴为办理产权登记需要由王碧容、王明兴提供的证件资料;颐明房地产公司未告知或告知的内容不完备、不准确,致使王碧容、王明兴未能及时提供证件资料的,王碧容、王明兴不承担责任;颐明房地产公司违反上述办理产权登记约定的,从逾期之日起,每满一年颐明房地产公司按已付购房款的1%向王碧容、王明兴支付违约金;合同附件五补充协议第6条约定双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%,但本补充协议另有约定的除外;等。合同签订后,王碧容、王明兴依约支付了房款,双方经过结算后王碧容、王明兴实际支付的购房款为1108168元。王碧容、王明兴于2009年3月31日收楼。颐明房地产公司于2015年1月10日将涉案房屋的房地产权证交付给王碧容、王明兴。

2013年9月18日,王碧容、王明兴曾向原审法院起诉颐明房地产公司,要求其办证并支付从2011年9月19日起至交付房地产权证之日止的迟办证违约金,原审法院于2013年12月9日作出(2013)穗海法民三初字第2646号民事判决,认为颐明房地产公司违反双方关于办理和交付房产证合同约定的行为已构成违约,应承担违约责任。判决:一、颐明房地产公司在本判决生效之日起10日内,办理广州市海珠区南洲北路颐景一街13号2406房的产权登记手续,并在取得该房屋的房地产权证之日起5日内交付给王碧容、王明兴;二、颐明房地产公司在本判决生效之日起10日内,向王碧容、王明兴支付从2011年9月19日起至交付涉案房屋房地产权证之日止的迟延办证违约金(每年按已付房款1108168元×1%的标准计算,违约金总额以不超过购房款5%为限);三、驳回王碧容、王明兴的其它诉讼请求;等。颐明房地产公司不服上述判决,提起上诉。2014年5月8日,二审法院作出(2014)穗中法民五终字第1247号民事判决:一、维持(2013)穗海法民三初字第2646号民事判决第一、三项;二、变更(2013)穗海法民三初字第2646号民事判决第二项为:颐明房地产公司在本判决送达之日起十日内,向王碧容、王明兴支付从2011年9月19日起至2013年9月18日止的迟延办证违约金(每年按已付房款1108168元×1%的标准计算)。上述二审判决还认为:因颐明房地产公司实际交付房产证的时间至今未能确定,原审判决判令颐明房地产公司可在判决生效之日起十日内支付至交付房产证之日止的违约金不符合实际,予以调整;颐明房地产公司应以原审确定的2011年9月19日为违约金起算时间,支付已期满一年共2年的违约金即至2013年9月18日的违约金给王碧容、王明兴为宜,该日之后的违约金王碧容、王明兴可结合颐明房地产公司实际交付房产证的时间另行主张。

诉讼中,双方当事人确认合同约定的商品房交付使用后550日的截止时间为2010年10月2日。

王碧容、王明兴于2015年3月24日提起本案诉讼。

原审法院认为,双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示,其内容没有违反法律、法规的强制性规定,故属于合法有效的合同,当事人均应切实履行。根据合同约定,颐明房地产公司违反合同约定的期限办理产权登记约定的,从逾期之日起,每满一年颐明房地产公司按已付购房款的1%向王碧容、王明兴支付违约金;双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%。生效的判决已认定颐明房地产公司违反了双方关于办理和交付房产证的约定,构成违约,应承担违约责任,并判令颐明房地产公司向王碧容、王明兴支付从2011年9月19日起至2013年9月18日止的迟延办证违约金。颐明房地产公司于2015年1月10日才将涉案房屋的房地产权证交付给王碧容、王明兴,故颐明房地产公司已构成违约,仍需承担违约责任。鉴此,王碧容、王明兴要求颐明房地产公司向其支付从2013年9月19日起至2015年1月10日止迟办证违约金(每天按已付房款1108168元×1%÷365天的标准计算)合法有理,原审法院予以支持,颐明房地产公司应付的迟办证违约金的总额以王碧容、王明兴已付房款的5%为限。颐明房地产公司认为未满一年的部分不应计算违约金的意见,显然不符合公平原则,原审法院不予采纳。王碧容、王明兴超过该部分的诉讼请求缺乏依据,原审法院依法予以驳回。

关于王碧容、王明兴要求颐明房地产公司支付2010年10月3日至2011年9月18日的迟办证违约金的诉讼请求,已超过法律规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间。王碧容、王明兴在(2013)穗海法民三初字第2646号案中,并未主张该时段的迟办证违约金,因此未构成诉讼时效中断。故对于王碧容、王明兴该诉讼请求,原审法院予以驳回。颐明房地产公司关于该诉讼请求已过诉讼时效的抗辩意见有理,原审法院予以采纳。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,判决如下:一、颐明房地产公司在本判决生效之日起十日内,向王碧容、王明兴支付从2013年9月19日起至2015年1月10日止的迟延办证违约金(每天按已付房款1108168元×1%÷365天计算,总额以王碧容、王明兴主张的金额15453.63元为限;颐明房地产公司应付的迟延办证违约金的总额以王碧容、王明兴已付房款1108168元的5%为限);二、驳回王碧容、王明兴其它诉讼请求。一审案件受理费208元,由王碧容、王明兴共同负担80元,颐明房地产公司负担128元。

判后,王碧容不服向本院提起上诉称,一、颐明房地产公司并无提出赔偿限额不超过5%的意见,也未要求调整违约金,原审法院在庭审过程中也未对上述赔偿限额或违约金调整问题进行调查,原审法院擅自适用“赔偿限额不超过5%”,程序违法,是对王碧容、王明兴诉讼权利的侵犯。二、颐明房地产公司提供格式条款合同,限制颐明房地产公司支付的违约金不超过5%的条款,属于“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的”情形,属无效条款。涉案商品房预售合同条款由颐明房地产公司拟定,合同条款对于双方当事人的违约责任约定不对等,如对于买房人逾期付款的违约责任约定为“按每日房价总额的0.5‰”,而对售房人逾期办证违约责任则约定“每满一年按已付总房款的1.825%的违约金”,以及“违约金总额不超过5%为限”等。三、广州市中级人民法院(2014)穗中法民五终字第1247号生效民事判决,对原审判决“违约金不超过5%为限”内容改判,故应同案同判参照适用。四、王碧容、王明兴于2013年9月18日就同一债权的部分债权提出诉讼,故属诉讼时效中断情形。且逾期办证违约金属于继续性债权,每年违约金均为独立债权有独立清偿期限,应单独适用诉讼时效,诉讼时效逐年届满。

颐明房地产公司上诉并答辩称,一、涉案商品房预售合同第十九条约定,甲方(颐明房地产公司)逾期办理房产证的,从逾期之日起,每满一年甲方按已付购房款的1%向乙方(王碧容、王明兴)支付违约金。因此即使颐明房地产公司逾期办理房产证,违约金也应只按一年计算,对于不满一年部份,合同并没有约定,应不计算违约金。二、涉案买卖合同中关于“违约金总额不超过5%为限”,系双方真实意思表示,对于双方当事人具有法律约束力,双方应依约履行。三、王碧容、王明兴于2013年9月曾向原审法院提起诉讼,要求颐明房地产公司为其办理房产证并支付从2011年9月19日起至交付房地产权证之日止的迟办证违约金,该次诉讼未对2010年10月3日至2011年9月18日期间的违约金提出诉讼请求,构成诉讼时效中断。四、因我国并非判例制国家,先前判例对于本案无参考性。

王碧容、王明兴答辩称,涉案商品房预售合同关于违约金颐明房地产公司关于逾期办理房产证的违约金,自逾期之日起每满一年按已付购房款的1%支付,是关于违约金支付方式的约定,并非对于颐明房地产公司违约金的减免,故原审关于逾期办理房产证的违约金按实际逾期天数计算,符合合同约定,应予维持。

本院经审理查明,原审法院认定事实无误,本院依法予以确认。

本院认为,本案争议的焦点如下:一、2010年10月3日至2011年9月18日期间的违约金是否超过诉讼时效;二、逾期办理房产证违约金计算方法的问题;三、违约金总额不超过总购房价5%的约定是否有效的问题。

关于2010年10月3日至2011年9月18日期间的违约金是否超过诉讼时效的问题。2013年9月18日,王碧容、王明兴曾向原审法院起诉颐明房地产公司,要求其办证并支付从2011年9月19日起至交付房地产权证之日止的迟办证违约金,并未请求2010年10月3日至2011年9月18日期间的违约金,原审法院认为该期间的迟延办证违约金并未因该诉讼而构成诉讼时效中断,本院予以支持。现王碧容、王明兴于2015年3月24日向原审法院起诉请求该期间的违约金,已过诉讼时效,本院不予支持。

关于逾期办理房产证违约金的计算方法问题。涉案合同约定颐明房地产公司“违反上述办理产权登记约定的,从逾期之日起,每满一年按已付购房款的1%支付违约金”,该约定表明以年度为单位、比例为1%的额度计算逾期每一天的违约金,而并非免除不满一年期限的违约金,原审法院依实际逾期之日计算违约金总额正确,本院亦予以维持。

关于违约金总额不超过总购房价5%的约定是否有效的问题。本案中,合同附件五补充协议第6条明确约定双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%,该约定符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定,王碧容、王明兴主张该条款无效,依据不足,本院不予采纳。原审法院认为迟延办证违约金总额以戴某、黄某已付购房款的5%为限并无不当,王碧容、王明兴请求予以调整,本院不予支持。

综上,原审法院认定事实清楚,适用法律正确,处理恰当,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费208元,由王碧容、王明兴负担158元,由广州颐明房地产开发有限公司负担50元。

本判决为终审判决。

审判长  叶惠莲

审判员  汤 琼

审判员  林 娟

二〇一五年八月××日

书记员  周夏如

 

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