小区公共场所广告收入归业主

陈庚华律师
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2016年4月16日20:48:52小区公共场所广告收入归业主已关闭评论 1,959 1971字阅读6分34秒

中国消费者报报道(记者 王文郁)小区公共区域的广告收益该归谁,业主?还是物业?沈阳市一小区物业公司在电梯等公共区域发布广告获得26万余元广告费,业委会对于此项收益最终应归谁的问题与物业方对簿公堂。该案经过一审、二审、再审,最终法院判决广告收益归全体业主,拿回了26万余元广告费。

缘起——

26万元广告费引纠纷

沈阳凯莱物业管理有限公司(以下简称凯莱物管)是沈阳市大东区鹏利花园AB区(以下简称鹏利花园)的前期物业服务公司,服务时间从2004年9月至2012年11月15日。根据相关物业管理合同约定,在合同期内,物业管理费标准从市场及有利销售角度制定,低于实际物业运行成本,不足部分由小区开发商沈阳市大悦城房产开发有限公司进行补贴并按月支付。相关数据显示,从2004年9月凯莱物管接管鹏利花园至2012年12月,开发商共补贴1247万余元,凯莱物管共收到广告费26.61万元。

由于凯莱物管在未经业主同意的情况下,擅自将小区公共区域广告收入26.61万元私自使用,鹏利花园业委会多次催要无果,便于2012年10月将其告到沈阳市大东区人民法院。

鹏利花园业委会诉称,凯莱物管是开发商安排的物管公司,并没有提供良好的物管服务,导致园区环境、卫生、安全秩序恶化,给小区的房产造成严重损失,并在未经业主同意的情况下,擅自使用广告费,请求法院判令凯莱物管退还属于全体业主的广告费,并赔偿90户业主房产损失费,每户500元,共计45万元。

凯莱物管辩称,鹏利花园业委会的成员都拖欠物业服务费,业委会整体资格已终止,诉求无效。凯莱物管一直亏损运营,公共区域广告费已用来补充物业费收入严重不足的部分。业委会要求赔偿房产损失与事实严重不符,无法律依据,请求法院驳回业委会的诉讼请求。

判决——

审理“一波三折”

大东区法院经审理认为,鹏利花园业委会具备起诉资格,凯莱物管在无全体业主授权的情况下,私自与广告公司签订合同并收取收益的行为,不应当得到法律的支持。但是,凯莱物管提供的每年度审计报告、物业费收支情况表以及开发商出具的每年经营性补贴明细表,均能够证明凯莱物业的经营性收入(包括广告费)减去成本费再加上开发公司的补贴后仍处于亏损状态。因此,凯莱物管已经尽到了承担证明其已将广告费用于合理性经营支出的举证责任。鹏利花园业委会提供的证据均不能证明凯莱物管提供的物业服务存在不当造成房产贬值。

2013年11月,大东区法院作出驳回鹏利花园业委会诉讼请求的一审判决。

判决后,鹏利花园业委会不服,上诉至沈阳市中院。2014年1月,沈阳市中院驳回鹏利花园业委会的上诉,维持原判。

二审判决后,鹏利花园业委会向辽宁省高级人民法院申请再审,辽宁省高法作出民事裁定,指令沈阳市中院再审。

2015年1月,沈阳市中院审理认为,公共区域广告费用属于全体业主共有,全体业主享有共同管理的权利。根据前期物业管理合同的约定,广告费并不属于物业服务资金,凯莱物管在未经业委会或全体业主同意的情况下,无权擅自使用该广告费。据此,该院再次作出民事判决,撤销一、二审民事判决,由凯莱物管返还鹏利花园业委会园区公共区域广告费收入26.61万元,驳回鹏利花园业委会其他诉讼请求。

法官——

物业无权擅自处置公共区域经营收入

据了解,目前,物业服务公司利用住宅小区公共区域进行经营活动的现象十分普遍,所得收益大多数都由物业服务公司收取和支配,业主对具体用途鲜有知晓。即使有些业主向物业服务公司查询公共区域经营性收入的去向,也大多被物业服务公司以用于住宅小区管理、维修等理由所搪塞,广大业主对于公共区域经营性收入的共同管理、共同支配权很难得到保障。

沈阳市中院审理该案的法官表示,发生在鹏利花园的广告费归属权纠纷案非常具有典型性,虽然历经两年多时间审理才尘埃落定,但对依法规范物管公司的服务以及为广大业主维权提供帮助具有非常重要的意义。

该案中,凯莱物管提出该笔广告费已用于小区物业服务,不应返还,但其提供的年度审计报告无法反映公共区域广告资金的具体使用用途,并没有完全尽到举证其将收益用于补充专项维修资金,因此要承担举证不能的法律后果。同时,根据前期物业管理合同约定,管理费收入与实际支出不足部分的缺口由开发单位支付,因此凯莱物管擅自使用广告费的行为没有法律和合同依据。鹏利花园业委会要求凯莱物管返还其收取的公共区域广告费用理由正当,法院予以支持。而业委会未主张凯莱物管占用广告费用期间的利息,法院对此不予处理。

该法官还指出,物业服务公司擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收益,应归属全体业主共有。在未经业主大会或者业主委员会同意的情况下,物业服务公司在收取共有区域经营性收益后,合法使用该收益的情形只有一种,即用于补充专项维修资金,这是《物业管理条例》所允许的。除此之外,任何用途都应经过业主大会或者业主委员会的同意。

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