成功案例:房屋产权人拒绝追认合同,法院判令无权代理人承担责任

陈庚华律师
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2020年11月7日22:04:26成功案例:房屋产权人拒绝追认合同,法院判令无权代理人承担责任已关闭评论 76 1865字阅读6分13秒

前言

作为房屋产权人或代理人,在房屋交易过程中应秉承诚实信用原则,积极履行合同义务,切勿想当然地认为“在委托人拒绝追认合同的情况下,所签订的合同属于无效合同,委托人及受托人均无需承担合同约定的违约责任”,以免承担违约责任。

一、案情摘要

2019年8月,王先生通过某中介公司看中了郑女士位于珠海市金湾区的房产,但在签订合同当天由于郑女士身处外地,无法到场签订合同。中介公司告知王先生,上述房产的出售事宜一直是由郑女士的哥哥郑先生负责处理,而郑先生才是房产的实际产权人,郑先生是为了规避限购政策而使用了其妹妹的名义购买该房产,所以郑先生有权处分房产。最终,购房心切的王先生在郑先生未提供授权的情况下,与郑先生签订了《珠海市二手房买卖及居间服务合同》(下称《房屋买卖合同》)。
签订合同后,郑先生告知中介、王先生不想继续出售房产,也不愿承担任何违约责任。经协商无果后,王先生委托律师一纸诉状将郑先生诉至珠海市金湾区人民法院,要求郑先生按照《房屋买卖合同》约定承担违约责任。

争议焦点

王先生是否有权要求郑先生按照《房屋买卖合同》约定承担违约责任?

二、律师分析

结合本案情况,本团队律师认为郑先生在委托中介公司出售房屋及签订《房屋买卖合同》过程中,均表示其系交易房屋的实际产权人,并最终以出卖人的名义签订了部分合同文件,所以应认定郑先生系房屋出卖人。另外,依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定,即使郑先生没有所有权或处分权,也应当按照已签订的合同承担违约责任。

三、法院认定

经珠海市中级人民法院审理后,该院认为:涉案房屋产权登记人为郑女士,《房屋买卖合同》上亦注明房屋出卖人为郑女士,郑女士并未在合同上签名,仅由郑先生作为卖方代理人在合同上签名确认,郑先生也并未取得郑女士的授权,郑女士在事后亦未对《房屋买卖合同》进行追认,因此郑先生对涉案房屋无处分权。但依据《合同法》第四十八条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定,涉案合同的出卖方当事人应为郑先生,王先生与郑先生之间成立的《房屋买卖合同》关于双方权利义务的约定有效。

但是鉴于本案系因产权人拒绝追认涉案合同而导致合同无法继续履行,对于合同无法继续履行,王先生及郑先生均有过错。法院结合案件实际情况,酌定王先生与郑先生的过错比例为3:7,最终判决郑先生应当按照《房屋买卖合同》约定违约金标准的70%向王先生支付违约金。

四、律师建议

在二手房交易过程中,产权人因各种原因无法到场,并委托他人代为签订《房屋买卖合同》的情况较为常见,但这对于购房人来说却存在巨大的交易风险。为此,律师建议:

1.购房人在购买房屋前应仔细查看拟购买房屋的房产证原件,了解房屋的实际产权情况。若在签约时产权人无法到场签署《房屋买卖合同》,购房人应当要求代理人出具《授权委托书》,确保代理人具备相应的代理权限。

2.若代理人无法提供《授权委托书》,也无法证明自己有相应的代理权限的,购房人切勿将购房款直接支付给代理人,以避免遭受诈骗。

3.在合同签订后,购房人可通过以下方式降低相关风险:

①通过书面方式催促产权人对《房屋买卖合同》进行追认或及时让产权人在合同上补签名;

②通过让产权人签收购房款、协助办理按揭贷款、房屋过户手续等方式,证明产权人以实际行动追认合同;

③与代理人约定,若代理人不具备相应的代理权限或产权人拒绝按照已签订合同的约定出售房产的,由代理人按照合同约定承担违约责任。

法律依据

《中华人民共和国合同法》
第四十八条 行为人没有代理权、超越代理权限或者代理权限终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。

《中华人民共和国民法总则》

第一百七十一条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后,仍然实施代理行为,未经被代理人追认的,对被代理人不发生效力。

行为人实施的行为未被追认的,善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿,但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。

相对人知道或者应当知道行为人无权代理的,相对人和行为人按照各自的过错承担责任。

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第三条 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。

出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。

撰写:倪曼钦实习人员  指导:陈庚华律师

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