成功案例:卖家发微信“房子我真卖不了”,法院认定卖家根本违约

陈庚华律师
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2021年1月27日08:00:50成功案例:卖家发微信“房子我真卖不了”,法院认定卖家根本违约已关闭评论 130 1876字阅读6分15秒
前言
        微信软件在日常生活中使用频率极高,在越来越多的案件中,我们将微信聊天记录作为电子证据提交,最终微信聊天记录可能成为法院认定事实的关键证据。
        一、案件基本信息
        原告:C女士(我方委托人)
        被告:G女士
        第三人:东莞市某地产顾问有限公司
        受理法院:东莞市第一人民法院
        案情简介:
        2020年7月8日,原告与被告经第三人提供的居间服务就东莞市南城区某房屋(下称“房屋”)的买卖事宜签订了《房地产买卖合同》,原告当天向被告支付了购房定金20000元。根据双方约定,被告应在合同签订后预约办理房屋查档手续,查档确认房屋没有查封等问题后,原告再向被告支付剩余定金8万元。
        2020年7月15日,深圳市住房和建设局发布《关于进一步促进深圳市房地产市场平稳健康发展的通知》,引发东莞市房价出现大幅度上涨。
        2020年7月16日,被告突然以自己身体不适及家人反对为由表示不愿意继续出售房屋,并表示愿意退还定金及赔偿原告5000元中介费、1000元喝茶费。
        此后,原告本着友好协商的态度就房屋交易相关问题与被告进行协商,希望继续履行《房地产买卖合同》,以避免自身损失进一步扩大,但被告却反口以自己需要居住及原告逾期支付剩余定金系原告违约等理由拒绝。
        2020年8月3日,因被告在2020年8月2日及此前数次明确表态不愿意继续出售房屋,原告依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定,向被告发微信及短信解除了《房地产买卖合同》。
        原告认为,被告在签订《房地产买卖合同》及双方对交易手续办理进行明确约定后,又明确表示不继续卖房,已构成根本违约。被告的行为严重违反了诚实信用原则,严重损害了原告的利益。因此,原告向东莞市第一人民法院提起诉讼,要求被告向原告支付违约金340000元、退还原告定金20000元、赔偿原告向第三人支付的居间服务费5000元。
        二、争议焦点
        被告是否构成根本违约。
        三、法院认定
        首先,根据微信聊天记录反映,于2020年7月16日被告先通知第三人案涉房子不卖了,第三人再在交易群中告知原告业主要违约,然后原告私聊被告,双方发送多条信息进行交流,于2020年7月16日14:52,被告向原告发送的信息中,被告明确“房子我真卖不了”。被告在庭审中以其发送的信息不明确为由抗辩其没有提出不履行除合同与事实明显不符,法院对此不予采信。被告明确提出不卖房屋,已致使原告的购房目的无法实现,属于根本性违约,根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定以及案涉《房地产买卖合同》第十一条的约定,原告有权解除《房地产买卖合同》,原告据此要求被告返还已支付的定金20000元以及赔偿违约金的诉请依法有据,法院予以支持。
        其次,关于违约金的问题,案涉《房地产买卖合同》第十一条约定如卖方未按照本合同约定的期限履行义务,买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同,如卖方逾期履行超过60日,买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价的百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。该合同条款明确了在被告根本性违约的情况下应承担的违约金的计算方法,被告已构成根本性违约,违背诚实信用原则,被告提出抗辩其应在逾期履行超过60天才适用该条合同条款没有依据,法院对此不予采纳。
        再次,被告存在根本性违约,应向原告支付违约金,但是,法院考虑到原告仅向被告支付了定金20000元,被告向原告提出不卖房屋之时仅在签订合同之后8天,也确实距离其生病出院不久,被告也向原告提出其不拖原告的时间并希望原告能够体谅,故被告的过错程度应较低,又结合房屋当时市场涨价的情况考虑,法院酌情将被告应支付给原告的违约金调整为100000元。
        四、判决结果
        东莞市第一人民法院判决被告向原告支付违约金100000元、退还原告定金20000元。
        五、小结
        房产交易涉及的金额较大,根本违约的违约金普遍约定为10%、甚至20%,买卖双方应慎重签订买卖合同。在签订买卖合同后,双方应当遵守诚实信用原则、积极履行合同,不得任性解除买卖合同。
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