关于防范“房主违约涨价”的风险提示

最近，北京房价上涨压力较大，存量房房主单方违约涨价的情况时有发生，由此导致的买卖纠纷不断。为避免房主单方违约涨价或将房主单方违约涨价带来的损失降至最低，特提醒会员单位及广大购房人在房屋买卖中注意以下几点。

一、签订书面定金合同，给付最高定金额

在确定房屋购买意向后，购房人应当尽快与房主约定定金并给付购房定金，因为定金具有担保的作用，房主收受定金后违约的，购房人可要求其双倍返还定金。约定定金时要注意，定金要以书面形式约定，并明确定金交付期限。书面形式约定定金可以签订单独的定金合同，也可以在房屋买卖合同里约定。同时，定金给付金额越高，房主违约成本越高，但定金金额最高不超过房屋成交价格的20%（超过部分不能请求双倍返还）。定金合同从实际交付定金之日起生效，因此要尽快向房主给付定金。购房人给付定金，切记要求房主出具收到定金的收条。

二、明确违约责任，提高违约金

在存量房买卖合同中约定违约责任，是提防房主违约涨价的另一手段。但如违约金约定过低，房主高价转卖获得的利益远远高于违约成本，违约极易发生。因此，为提高违约责任对房主的约束力，可以提高违约金金额。但违约金的约定数额，应当以购房不成对购房人造成的损失上浮30%为参考标准。值得说明的是，存量房买卖双方既约定违约金，又约定定金的，房主违约时，购房人可以选择适用违约金或者定金进行维权。

三、明确中介服务费由单方涨价违约的房主承担

一般情况下，中介服务费在双方签订买卖合同后需支付给中介机构，支付金额为房屋成交价格的1%-2.5%不等，即使按照1%支付，中介服务费也不少。为增加房主守约责任，避免业主单方违约涨价给购房人带来损失，合同中尽量明确房主单方违约涨价中介服务费由业主支付。

四、尽早进行存量房网上签约

北京市实行存量房买卖合同网上签约制度（简称存量房网签）。存量房网签后，交易房屋的产权、交易等信息被锁定，在前一个网签没有被撤销之前，无法进行后一个网签。网签是房屋所有权转移的前置条件，因此网签能有效防止房屋一房多卖。如果已经完成网签的房屋，即使房主单方涨价违约，购房人同意解除合同之前，房主没有办法与下一个买家进行网签和过户。

五、尽快办理房屋所有权转移登记

购房人通过房屋所有权转移登记取得房屋所有权并完成房屋交验（收房），才算真正完成交易。一旦完成房屋所有权转移登记手续，房屋即归购房人所有，房主即使要违约也无法胜诉。因此，为防止房主违约涨价，网签之后，购房人应当尽快办理房屋所有权转移登记。

六、风险发生后尽快办理财产保全

一旦发生房主单方违约涨价，购房人应当立即申请诉前财产保全。如果购房人的诉求是继续履行合同，法院判决购房人胜诉，如果买方是全款购房，法院就可以强制要求把房屋过户到买方名下。但在司法实践中，买房人多数是贷款购房，此时购房人的意向如果是继续履行合同，而双方又没办理网签，此时尽量在起诉前做诉前财产保全。从立案到开始审判会有一定的空置期，在购房人没有做诉前财产保全的前提下，房主很可能把房屋进行抵押，如果房屋的抵押额过高或者被查封，法院很难判决房主继续履行合同。

购房是普通家庭最大的一笔投入，交易成败关系到一个家庭的财产安全和生活质量。因此，购房人在买房前需要全面、详细的了解房产交易的流程以及购房中需规避的法律风险，务必选择备案的房地产经纪机构和有职业资格证书的房地产经纪人员提供交易服务，确保房屋交易安全。

北京房地产中介行业协会

2017年3月18日