企业拆迁补偿包括哪些方面

陈庚华律师
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2020年11月26日17:22:13企业拆迁补偿包括哪些方面已关闭评论 321 2008字阅读6分41秒

一、企业拆迁补偿包括哪些?

企业拆迁补偿费用主要分为以下四个方面:

1. 征收固定资产的补偿费用:包括:无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物,以及确因搬迁致使机器设备损坏的损失;

2. 停产停业损失,以实际情况而定,一般既包括实际经营损失也可酌情包括预期经营损失,每个地方计算是不一样的,有的地方是按年计算、有的地方是按房屋价值的百分比补偿;

3. 征收补偿费用,包括征收前期费用和征收过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用;

4.征收政策费用,因征收政策发生的奖励费用,包括补助费、征收奖励费等。

二、对企业损失的正确评估

企业拆迁,涉及的财产损失一般比普通拆迁严重,比如同等条件下额外的租金损失、停产停业损失、设备损失、营销损失、人员安置费用,所以必须要制作好损失报告、保存相关证据材料。 企业可以依据上述补偿范围,最好制作两份损失报告,一份是保守损失报告,另外一份要全面详细(即损失估价高些)。和政府接洽谈判的时候,根据具体情况来及当地地府来区分出示哪份损失报告。如果是非常严格的谈判,政府也去现场勘察,那我们就要出示反映真实情况的企业损失报告;如果是有弹性区间的谈判,政府也不去查看现场,那我们就出示损失比较高的损失报告,因为协议一旦达成,被拆的房屋价值也固定,总之要在追求合法合理全面的补偿价格,争取做到政府拨给百姓的钱,就要落到百姓腰包里。

三、企业征收面临的特殊问题

1.经营房屋租赁如何补偿的问题。

企业的经营场地一般是通过租赁第三人的。租赁的土地分为租赁国有土地和租赁集体土地两种。征收行为必然会导致这种租赁关系的终止,那么企业在租赁合同中的期待利益如何保障?根据《条例》规定,征收补偿对象是国有土地上的建筑物及附属物,对空地或净地的补偿,征收法规并没有做出统一的规定。对集体土地上的建筑物拆迁也没用规定。但是可以要求按当地土地出让金的价格补偿。

全国各地方的征收土地补偿,往往与房屋、建筑物补偿计算在一起,不明晰、不透明的情况大量存在,使得权利人的权益无法获得相应的合理补偿。希望立法机关和行政机关在制订法律、法规和政策性文件的时候,给予充分的考虑保障被征收人的利益。

2、房屋、建筑物补偿费用确定问题。

对于房屋、建筑物的补偿,应当以相关房产证明登记的建筑面积为计算标准。因为历史原因无法办理房产证明和土地证明的,由实际勘探丈量的面积为准。房屋、建筑物的价值一般应由政府与被征收人共同委托评估公司,评估公司根据相关评估技术标准,确定房屋、建筑物的实际价值。

3.设备补偿按照重置成新价计算

企业的设备搬迁安装费用应当按国家和当地规定的货物运输价格、设备安装价格计算。机器设备分为两类:一类是可搬迁设备;二是不可搬迁设备;可搬迁设备因拆迁而引起的损失费又可分为实物损失费和功能损失费。实物损失费包括拆卸费用、运输费用、安装费用、调试费用等。功能损失费用包括搬迁引起的机器精度下降、不合格产品的增多。对于不可搬迁设备,拆迁会导致该设备的废弃,故应结合其成新和重置价,计算设备重置成新价,对所有人进行补偿。但是,每个地方应当有确定的标准,按其标准补偿。

4.企业停产停业损失如何确定

根据规定,对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。具体标准和计算方法该条例并没有统一规定,其他法律、行政法规也没有进行规定。在法律实践中,补偿的标准、依据常常由市一级地方政府以政策性文件规定,各地补偿标准不同,计算方法也不同,希望在以后的立法中予以充分考虑。

在企业维权的实践中,该部分是法律实践中出现争执较大的部分,我认为停产停业费用不仅应当包括原材料、半成品等物品的实际损失,还应当包括按照往年同一时期的实际销售额或利润额确定补偿数额。这部分费用,往往是直接影响企业赔偿总额的部分,因此,也是律师维权的重中之重。

5.企业征收补偿费用的确定问题

1).设备搬迁安装费

对于可搬迁的设备,应当本着继续利用的原则,进行异地搬迁安装,继续投入使用。据此产生的设备搬迁和安装费用是拆迁引起的必然损失,政府应当予以补偿。

2).解聘员工的安置补偿费用。

因征收而解聘员工的安置补偿费用,在法律法规政策性文件中并没有详细性规定,属于征收当事人相互协商争取的项目。征收如果导致员工解聘,那么,应当根据具体与员工签订的劳动合同,结合劳动法有关规定给予补偿。

6.基于征收政策发生的奖励费用

在征收的过程中,政府为了加快征收进度,往往会采取速迁奖励的办法鼓励被拆迁人、承租人尽早签订拆迁安置补偿协议,搬出拆迁范围。奖励费用金额的大小,由政府根据拆迁实际确定,也可由政府、被拆迁人、实际承租人之间协商确定。应当注意的是,如果被拆迁厂房的所有人和使用人发生分离时,奖励费用应当支付给实际使用被拆迁厂房的承租人,这已经由政策性文件进行规定,也是合情合理的做法。

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